Projekt zagospodarowania terenów poprzemysłowych Targówka Fabrycznego w Warszawie

Zasady przestrzennego kształtowania Targówka Fabrycznego i powiązania go z terenami otaczającymi

Ulica Radzymińska to arteria prowadząca z centrum Warszawy m.in. w kierunku dużego zgrupowania centrów handlowych różnego typu w Markach. Poza terenami kolejowymi jest powszechnie postrzegana jako główny element uniemożliwiający powiązanie Targówka Fabrycznego z Targówkiem Mieszkaniowym. Magistrala o charakterze czysto komunikacyjnym, z niewielką ilością drzew, nie jest wzbogacona żadnymi prestiżowymi przestrzeniami o charakterze publicznym. Narzędziami prowadzącymi do nadania jej charakteru reprezentacyjnego deptaku, na odcinku znajdującym się w obszarze objętym konkursem, są:

- dodatkowe przejścia piesze prowadzące z terenów po zachodniej stronie ulicy Radzymińskiej (Targówek Mieszkaniowy) na nowoprojektowane tereny Targówka Fabrycznego

- dodatkowe kładki pieszo-rowerowe łączące nowe tereny i przestrzenie publiczne nowego zagospodarowania z obszarami mieszkalnymi po zachodniej stronie oraz z przestrzeniami starego Targówka Fabrycznego po stronie wschodniej

- stworzenie reprezentacyjnego ciągu pieszo-rowerowego w postaci szerokiej zielonej alei z dużą ilością drzew, stanowiącą swoisty bufor chroniący przed uciążliwościami generowanymi przez pojazdy poruszające się po ulicy Radzymińskiej

- wprowadzenie nowej funkcji wzdłuż zielonej alei w postaci pawilonów usługowych, gastronomicznych oraz kiosków ruchu

Nowa dzielnica nie może być wyspą. Niezależnie od zlokalizowanych w niej funkcji, idea formowania zabudowy w oparciu o czytelny i ciągły układ ulic, ciągów pieszych, placów i kwartałów zabudowy powinna być realizowana zarówno w obszarze Targówka Fabrycznego, jak i w przyszłości w odniesieniu do położonych po wschodniej stronie terenów stanowiących obszar potencjalnych nowych inwestycji. Podstawową zasadą formowania nowej dzielnicy oraz powiązania jej z otaczającymi terenami jest ciągłość funkcji i przestrzeni, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz zagospodarowania. Jednym z najważniejszych punktów nowej dzielnicy jest Park ciągły.

Park

Doskonale widoczny zarówno z ulicy Radzymińskiej, jak i od strony ulicy Rozwadowskiego, stanowił będzie wyróżnik nowoprojektowanego kompleksu. Tworzy on zamknięty pierścień, spinający wszystkie elementy nowego zagospodarowania w jedną spójną całość. Jego bogata oferta rekreacyjna stanie się atrakcyjnym węzłem, który przyciągnie nie tylko mieszkańców nowej dzielnicy. Ogród miejski stanowi przyjazną przestrzeń, w której budować się będą nowe relacje mieszkańców Targówka Fabrycznego z lokatorami sąsiadujących dzielnic.

Duża ilość drzew i krzewów tworzyć będzie tarczę chroniącą nowoprojektowane zabudowania przed uciążliwościami związanymi z bliskością ulicy Radzymińskiej od strony zachodniej oraz z torami i ruchem kolejowym od wschodu. Jego kompozycja oparta jest z jednej strony o sztywno uformowaną zieleń w postaci prestiżowej alei z fontannami, z drugiej o swobodny układ ścieżek i romantycznie formowanych nasypów i stawów (tereny równoległe do istniejących torów kolejowych).

W najbliższym sąsiedztwie ogrodu spacerowego zlokalizowana została niewysoka i sztywno uformowana zabudowa. Wokół tych zabudowań, w otoczeniu wody, sztuki i zieleni, zlokalizowana została cała gama różnego typu elementów. Są to zarówno prestiżowe place i eleganckie aleje, jak i nowoczesne kompleksy rekreacyjne. W okolicy kwartałów mieszczących usługi oświaty znalazły miejsce place zabaw oraz różnego typu boiska szkolne. Dalej na północ, w sąsiedztwie terenów biurowych i mieszkaniowych ulokowane zostały korty tenisowe i siłownie plenerowe. Z kolei na poziomie dzielnicy mieszkaniowej, obok dużej hali wielofunkcyjnej, zaprojektowany został park sportów ekstremalnych i skatepark. Całość założenia parkowego uzupełniona została o liczne i swobodnie kształtowane stawy ogrodowe, fontanny oraz rzeźby.

Park tworzy zamknięty obieg z rozlicznymi powiązaniami, zarówno do wewnątrz, jak i na zewnątrz nowej dzielnicy. Wszystkie nowe ulice i aleje zaprojektowane zostały w taki sposób, aby tereny zielone stały się zakończeniem widokowym każdej z nich. Atutem takiego rozwiązania jest bliskie sąsiedztwo dużego i atrakcyjnego parku dla każdego z kwartałów nowego Targówka Fabrycznego.

Ogród stanowi otulinę wszystkich zróżnicowanych funkcji przewidzianych w programie nowej dzielnicy. Ich wspólnym mianownikiem jest natomiast wysokość w sąsiedztwie parku, utrzymana w skali przyjaznej człowiekowi, która nie przysłania widoku na dominanty wysokościowe zlokalizowane w centralnej części założenia. Wysokość zabudowy w rejonie parku nie przekracza 16m (4 kondygnacje), bez względu na to, czy mamy do czynienia z budynkiem kina, szkoły, kościoła, budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym czy hotelem lub wielofunkcyjną halą imprez.

Jakość przestrzeni parkowej, jej detal urbanistyczny i architektoniczny decydować będą o jakości dzielnicy jako całości, a tym samym w pewnej mierze o powodzeniu biznesowym całego przedsięwzięcia.

Zielony Targówek Fabryczny

Nowoprojektowany teren znajduje się pomiędzy dwoma całkowicie odmiennymi obszarami, zarówno jeżeli chodzi o funkcje, charakter jak i typologię zabudowy obu obszarów.

Targówek Mieszkaniowy położony pomiędzy Cmentarzem Bródnowskim a ulicą Radzymińską, zrealizowany został w latach 1972-1978 wg projektu architektów Małgorzaty Handzelewicz-Wacławek oraz Zbigniewa Wacławka. Osiedle zostało zbudowane w zupełnie nowym układzie, który znacząco różnił się od innych osiedli. Ciągi komunikacyjne i zabudowę mieszkalną tworzą rozległe kręgi, wewnątrz których swoje miejsce znalazła infrastruktura obsługująca dzielnicę. Największy z tych kręgów utworzony przez ulice Handlową, Ossowskiego i Myszkowską otacza centralną część osiedla.

Targówek Fabryczny znajduje się na wschodnim krańcu dzielnicy, między ulicami Radzymińską, Naczelnikowską, Księżnej Anny, Klementowicką i Rybieńską. Obszar zawdzięcza swoją nazwę licznym fabrykom, które powstawały tu w drugiej połowie XIX wieku. W związku z tym charakter zabudowy jest bardzo prosty i funkcjonalny, oparty o prostokreślne układy zabudowy poprzecinane licznymi ciągami komunikacyjnymi.

Projekt nowej części Targówka powinien sięgać do korzeni dzielnicy i opierać się na kontynuacji. Powstaje on jednak w zupełnie innych czasach, w nowych realiach gospodarczych, społecznych i ekonomicznych. Z jednej strony nowa zabudowa kontynuuje charakterystyczną i niepowtarzalną sylwetę zabudowy Targówka Mieszkaniowego. Z drugiej zaś jest pod wpływem racjonalnych i funkcjonalnych rozwiązań, płynących z obszarów położonych po wschodniej stronie. Całość, spięta zielonym pierścieniem otaczającym cały teren, spaja nowy Zielony Targówek Fabryczny z otaczającymi go terenami.

Funkcja i program Zielonego Targówka Fabrycznego

Program ZTF rozumiany jest jako szeroka i możliwie otwarta oferta programowa, adresowana do potencjalnych inwestorów budujących na jego terenie. Ostateczne sformułowanie programu powinno być przedmiotem dalszych studiów z udziałem zainteresowanych Stron oraz otwartej gry inwestycyjnej. W tym kontekście przewiduje się:

Funkcje preferowane – atrakcyjne z punktu widzenia przyszłych mieszkańców oraz lokatorów sąsiednich dzielnic takie jak: budynki mieszkaniowe wielorodzinne, biura i parki technologiczne, usługi związane z zaspokojeniem potrzeb użytkowników ZTF tj. szkoła, zespół żłobkowo-przedszkolny, kościół, kino, dom kultury, usługi handlu i gastronomii, usługi bankowe, hotelowe, pocztowe, konferencyjne, obiekty sportowe, itd.

Funkcje niezbędne dla obsługi ruchu samochodowego – parkingi i garaże podziemne zlokalizowane pod każdym z nowoprojektowanych kwartałów.

Rysunek z planem zagospodarowania terenu – definiuje przykładowe funkcje poszczególnych budynków.

Koncepcja Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – ustala programowe ramy gry inwestycyjnej.

Ostateczne wielkości programowe, które będą mogły być realizowane na zadanym obszarze, muszą uwzględniać wydajność istniejącego oraz projektowanego systemu komunikacyjnego tak, aby docelowy ruch kołowy związany z projektowanymi usługami zlokalizowanymi w ZTF w godzinach szczytu nie ograniczał lub wręcz nie blokował dojazdu dla mieszkańców nowej dzielnicy.

Układ komunikacyjny

Obecny układ komunikacyjny na większości terenu praktycznie nie istnieje, na pozostałym obszarze jest rozerwany i nieczytelny. Zasadą przyjętą w jego porządkowaniu jest czytelne wydzielenie pętli komunikacyjnej służącej obsłudze dzielnicy oraz stworzenie odrębnego systemu mniejszych dróg lokalnych i ciągów pieszo-jezdnych dla obsługi jej poszczególnych kwartałów.

Nowy układ powiązano z systemem istniejących dróg otaczających - wewnętrzny system uliczny ZTF jest dostępny poprzez trzy niezależne zjazdy. Dwa zlokalizowane od strony ulicy Radzymińskiej - pierwszy na przedłużeniu ulicy Gorzykowskiej oraz drugi na osi ulicy Trockiej. Ostatni, trzeci zjazd odbywa się poprzez przedłużenie ulicy Kraśnickiej, pod wiaduktem od strony północnej. Nowy układ podporządkowany został charakterystyce projektowanej zabudowy, całość jest prosta, czytelna i funkcjonalna.

Projekt systemu komunikacyjnego obejmuje także:

- parkingi samochodów osobowych, zlokalizowane w sąsiedztwie kwartałów usługowych

- przystanki autobusowe, zlokalizowane na głównej pętli spinającej nową dzielnicę

- parkingi dla zabudowy ZTF realizowane jako podziemne jedno- lub dwukondygnacyjne, w zależności od szczegółowych parametrów poszczególnych kwartałów

Strategia przekształceń i etapowanie

W chwili obecnej nie są znane warunki brzegowe dla ustalenia kolejności realizacji. Wymaga to analizy istniejącej infrastruktury, a także określenia np. kiedy istniejące nieużywane tory kolejowe będą mogły być zlikwidowane. W projekcie przyjęto, że plan powinien być tak pomyślany, aby realizacja kubatur i przebudowa systemu komunikacyjnego mogły następować stopniowo.

Na poszczególnych schematach zilustrowane zostały ruchy konieczne do realizacji całego przedsięwzięcia, takie jak niezbędne wyburzenia istniejącej zabudowy, ilość istniejącej zieleni do usunięcia czy poszczególne odcinki dróg oraz przylegających do nich placów do likwidacji. Jeżeli chodzi o zieleń oraz elementy infrastruktury drogowej, duży program usługowy może zostać zrealizowany przy stosunkowo niewielkich interwencjach.

Dalsze etapy realizacji mogą przebiegać wielowariantowo jednak dla jej prawidłowego przebiegu niezbędna będzie likwidacja całej istniejącej zabudowy, z wyjątkiem elementów wyznaczonych do zachowania w ramach GEZ, które to stanowią o historii obszaru.

Koncepcja Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Podstawowe decyzje planistyczne zilustrowane zostały na rysunku planu. W uzupełnieniu dodaje się komentarze:

1. Wyodrębnione w planie obszary inwestycyjne powinny być objęte projektowaniem i realizacją w całości, niezależnie od tego, że rysunek planu zagospodarowania pokazuje niekiedy więcej niż jeden budynek w obrębie obszaru

2. Obszar parku winien być objęty jednym całościowym lub dwoma skoordynowanymi ze sobą projektami. Pierwszy dotyczący zielonej alei równoległej do ulicy Radzymińskiej, drugi dotyczący rozległego ogrodu otaczającego całe założenie od strony północnej, wschodniej oraz południowej. Ich ustalenia winny obowiązywać w sporządzaniu projektów zabudowy bezpośrednio do nich przylegającej.

3. Nie definiuje się wielkości programu w ramach obszarów inwestycyjnych - określenie maksymalnej wysokości zabudowy, jej granic oraz wymogi przepisów szczególnych stanowią wystarczające narzędzia regulacji chłonności.